Dépôt de garantie: réduit à un mois de loyer pour les nouveaux contrats de location
La loi n° 2008 - 111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat modifie l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour réduire le dépôt de garantie à un mois de loyer au lieu de deux et précise que cette modification est applicable aux contrats de location conclus à compter de la publication de la présente loi.
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Loi du 6 juillet 1989, nouvelles contraintes pour le bailleur
Les retouches de la Loi du 6 juillet 1989 apportent de nouvelles contraintes à connaître par les bailleurs :
La liste des clauses réputées non écrites dans un bail est élargie; neuf clauses supplémentaires ont été ajoutées.
Est ainsi réputée non écrite la clause:
qui impose au locataire la faturation de l'état des lieux non établi par un huissier de justice; qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure; qui exonère le bailleur de toute responsabilité; qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui; qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance; . . . . . .
La liste des pièces que le bailleur peut exiger du locataire est réduite:
Il est ainsi désormais impossible de réclamer outre la carte d'assuré social, une copie de relevé de compte bancaire ou postal, les documents suivants: photogaphie d'identité, attestation d'absence de crédit en cours, autorisation de prélèvement automatique, jugement de divorce, attestation de précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses précédents loyers, attestation de l'employeur dès lors qu'il peut etre fourni le contrat de travail, contrat de maiage, certificat de concubinage, chèque de réservation de logement, dossier médical personnl, extrait de casier judiciaire, production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.
Le bailleur ne peut plus refuser une caution qui réside hors métropole
L'augmentation des loyers des locations meublées est encadrée (dans tous les cas l'augmentation du loyer ne pourra dépasser la variation de l'indice de référence des loyers)
Nouvelle obligation d'information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble
Vivre à deux sans être marié : le PACS ou L'union libre plus souple dans son fonctionnement ...
PACS ou Union Libre
Le PACS organise la vie à deux notamment en matière de logement.
L'union libre est plus souple dans son fonctionnement mais les concubins sont considérés, aux yeux de la loi, comme étrangers l'un de l'autre.
Pour les signataires d'un PACS, l'indivision s'applique d'office. Chaque partenaire est donc propriétaire de la moitié du logement et ce quelque soit son apport. En cas de décès de l'un des partenaires, le survivant peut occuper le logement commun pendant un an.
L'union libre expose à une plus grande précarité le jour où l'un des deux concubins disparaît. L'une des solutions est d'acheter sa résidence principale en indivision ou dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI).
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La Garantie des Risques Locatifs (GRL) pour les locataires ne répondant pas aux critères de solvabilité (revenus inférieurs à 3 fois lemontant du loyer)
La Garantie des Risques Locatifs (GRL) a été lancée par l'état et les organismes du 1 % logement pour un locataire ne répondant pas aux critères de solvabilité (revenus inférieurs à 3 fois le montant du loyer).
Elle peut être souscrite lors de l'établissement du bail, de son renouvellement mais également par un locataire déja en place, s'il n'a pas connu plus de deux incidents de paiement sur les 6 derniers mois, et ce sans condition de ressources.
La garantie des Risques Locatifs (GRL) permet de couvrir, sans caution, et moyennant une prime égale à 2,5 % du loyer et des charges, les risques d'impayés du locataire sans limitation de durée, mais également les frais de procédure et éventuellement les dégradations locatives.
LA LOI BESSON
Historique
La loi BESSON fait suite à la loi PERISSOL. Elle a été instituée par l'article 96 de la loi de finance pour 1999. La loi s'applique aux logements neufs et assimilés acquis après janvier 1999 et répondant aux critères précis de ladite loi.
Dans le cadre de cette loi, le propriétaire s'engage à conserver et à louer son bien pendant 9 ans. L'usage du logement sera exclusivement réservé à la location à usage d'habitation principale. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond fixé par la loi et le montant des loyers est plafonné.
Année 2003 BESSON "neuf"
On sait que l'un des obstacles à la montée en puissance du dispositif BESSON, mise à part l'existence d'un plafonnement des ressources du locataire et des loyers, restait l'impossibilité pour le bailleur de louer le logement à ses ascendants ou descendants.
Avec le nouveau dispositif BESSON les plafonds de ressources du locataire seront supprimés, les plafonds de loyers seront augmentés et s'appliqueront à des zones géographiques redéfinies et surtout l'interdiction pour les propriétaires de louer à un proche sera levée. Toutefois le locataire ne devra pas être membre du foyer fiscal du bailleur.
Les nouveaux plafonds de loyers (en E/m2)
Zone A (partie agglomérée de l'Ile de France + Côte d'Azur + Agglomération Genevoise) 18 E/m2
Zone B (agglomération de + de 50000 habitants, communes chères situées au franges de l'agglomération parisienne et dans les zones frontalières ou littorales) 12,20 E/m2
Zone C (reste du territoire) 9 E/m2
Ce que change la loi SRU : le droit à la décence
La loi SRU ( solidarité et renouvellement urbain) de décembre 2000 avait amélioré la protection des occupants de logements insalubres. Le décret du 30 mai 2001 est venu préciser le contenu du carnet d’entretien créé par ladite loi. Il est de la responsabilité du syndic d’établir et de mettre à jour ce document. Figurent notamment dans ce document les références des contrats d’assurance souscrits pour l’immeuble, les travaux votés en assemblée générale,…….
Le décret de janvier 2002 a élargit la notion de salubrité à l’idée de décence. Un logement pour être décent doit avoir un gros œuvre en bon état, disposer d’un minimum d’équipements de confort ( chauffage, sanitaire,……). Il doit avoir une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 m.
La loi n’interdit pas de louer un logement « non décent », elle autorise le locataire à demander au propriétaire d’entreprendre des travaux de mise en conformité. A défaut d’accord, il revient au juge de définir la nature des travaux à entreprendre et le délai pour les effectuer.
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